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民知“民法典合同编”解读系列之十五 一、基本案情被告李某与卜某系母子，2014年盛某从两被告处购买拆迁安置房屋（尚未办证）一套，双方签订房屋买卖协议，两被告承诺
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被告李某与卜某系母子，2014年盛某从两被告处购买拆迁安置房屋（尚未办证）一套，双方签订房屋买卖协议，两被告承诺保证房屋无产权纠纷。盛某付款后，两被告向其出具收款收据、交付房屋，并将拆迁安置补偿协议书（协议书载明被拆迁安置人为李某及卜某姐姐）交付给盛某。盛某一家装潢入住，待可办证时要求两被告配合过户，两被告抗辩房屋系李某与卜某姐姐的，而卜某姐姐表示不同意售房，遂过户未果。后盛某不得已起诉李某、卜某解除房屋买卖合同，返还购房款，并赔偿房屋差价及装潢损失。
本案房屋买卖合同因已无法实际履行，双方也同意解除，故最终解除，两被告返还购房款是应有之义，但盛某因此产生了其他损失（房屋溢价款及装潢损失）。对此，两被告在售房时告知盛某，卜某为家中唯一儿子，有权处分该房屋，而未披露另有权利人，且还保证房屋无任何产权纠纷，现其二人无法就该房屋履行过户手续导致解约，构成违约，应承担损害赔偿责任。同时，盛某在已看到拆迁安置协议书中另有权利人为卜某姐姐的情况下，未审查卜某的售房权限或为其姐姐出售的代理权限，多年来也未及时采取补救手续，对合同的解除及损失的扩大亦具有一定过错，应自担一部分损失。最终判决：合同解除，李某和卜某返还购房款并对给盛某造成的其他经济损失承担主要赔偿责任。
买房对于普通百姓而言，是家庭财产的重大处分，更关系到一家人的安居乐业。如交易的是二手房，买卖双方都要诚信缔约，卖方要如实告知房屋的真实情况，不能欺骗、不能隐瞒。而买方也要尽到一般人所能注意到的谨慎审查义务，在保证合同真实性的同时，还需审查房屋的合法权利人、签约人的代理权限等，并留痕存证，避免带来经济损失，乃至诉讼风险。本案中其实还有另外一点，构成违约后，违约方应承担损害赔偿责任，具体应该是多少数额的赔偿责任，在实务中，很多案例是可以主张损害赔偿，但法院支持不了多少的，是因为我们在履行合同中，基于当事人双方要好的关系，未进行履行合同的留痕，导致后期取证困难，到审判阶段就难以被支持采纳。我们主张违约方的损害赔偿，是要有实际的数据支撑，不管是多么亲近的关系，在履行合同中都要工作留痕，包括转账记录，签订书面合同等等证据，这些都是后续请求损害赔偿的基础。
《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
北京民知律师事务所
